Hin­ter­grund: Baut ein Un­ter­nehmer ein Ge­bäude so­wohl für pri­vate als auch für un­ter­neh­me­ri­sche Zwecke, kann er der­zeit noch das kom­plette Ge­bäude seinem Un­ter­nehmen zu­ordnen. Vor­aus­set­zung ist aber, dass er min­des­tens 10 % des Ge­bäudes un­ter­neh­me­risch nutzt.

Dann darf er die ge­samte Vor­steuer aus sämt­li­chen Bau­kosten gel­tend ma­chen.

Im Ge­genzug muss der Bau­herr für die spä­tere pri­vate Ver­wen­dung (= „unent­gelt­liche Wert­ab­gabe“) – zehn Jahre lang – Um­satz­steuer en­t­richten.

Im Er­gebnis er­zielt der Un­ter­nehmer so einen Li­qui­di­täts­vor­teil: Ihm kommt ein über zehn Jahre lau­fender zins­loser „Kre­dit“ bzgl. der von ihm ge­zahlten Mehr­wert­steuer auf den pri­vaten Ge­bäu­de­an­teil zu­gute.

Bei­spiel: Ein Hand­werker baute in 2009 für sich und seine Ehe­frau ein Haus mit 150 m² Grund­fläche für 750.000 € netto. Da der Hand­werker die Hälfte der Fläche für seine Schrei­nerei nutzen wollte, ordnet er die Im­mo­bilie in vollem Um­fang seinem Un­ter­neh­mens­ver­mögen zu. In den Um­satz­steuer-Vor­an­mel­dungen machte er nach Er­halt der je­wei­ligen Bau-Rech­nungen die aus­ge­wie­sene Um­satz­steuer in voller Höhe als Vor­steuern gel­tend (ge­samt 142.500 €). Das Fi­nanzamt er­stattet ihm diese Be­träge. Ab 2010 muss der Schreiner für die pri­vate Nut­zung des Hauses (zehn Jahre lang) jähr­lich 7.125 € (= 375.000 € x 0,1 x 19 %) an das Fi­nanzamt zahlen.

Jahres­steu­er­ge­setz 2010: Nach den Plänen der Bun­des­re­gie­rung soll es wei­terhin mög­lich sein, das ge­samte Ge­bäude dem Be­triebs­ver­mögen zu­zu­ordnen. Al­ler­dings sieht der Re­gie­rungs­ent­wurf zum Jahres­steu­er­ge­setz 2010 vor, dass der Vor­steu­er­abzug auf den be­trieb­lich ge­nutzten An­teil be­schränkt wird. Hin­ter­grund dieser ge­setz­li­chen Än­de­rung ist die Um­set­zung eine EU-Mehr­wert­steuer-Richt­linie, die bis zum 1. 1. 2011 er­folgen muss. 

Der deut­sche Ge­setz­geber darf eine Ãœber­gangs­re­ge­lung für „Häus­le­bauer“ schaffen, deren Bau­vor­haben sich über den Jah­res­wechsel 2010 hin­aus­zieht. Von dieser Mög­lich­keit will die Bun­des­re­gie­rung Ge­brauch ma­chen. So soll es für An­schaf­fungs- oder Her­stel­lungs­kosten von Grund­stücken und Ge­bäuden beim vollen Vor­steu­er­abzug bleiben, so­fern das ge­mischt ge­nutzte Ge­bäude auf­grund eines vor dem 1. 1. 2011 rechts­wirksam ab­ge­schlos­senen ob­li­ga­to­ri­schen Ver­trags oder gleich­ste­henden Rechts­akts an­ge­schafft worden ist oder mit deren Her­stel­lung vor dem 1. 1. 2011 be­gonnen worden ist.

Hin­weise: Als Be­ginn der Her­stel­lung gilt bei Ge­bäuden, für die eine Bau­ge­neh­mi­gung er­for­der­lich ist, der Zeit­punkt, in dem der Bau­an­trag ge­stellt wird; bei bau­ge­neh­mi­gungs­freien Ge­bäuden, für die Bau­un­ter­lagen ein­zu­rei­chen sind, der Zeit­punkt, in dem die Bau­un­ter­lagen ein­ge­reicht werden..

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