Der Bun­des­ge­richtshof hat mit Ur­teil vom 14.7.2010 â€“ VIII ZR 45/09  eine Ent­schei­dung zur Haf­tung des Ver­mie­ters bei ei­gen­mäch­tiger Woh­nungs­räu­mung ge­troffen.

Die nicht durch einen ge­richt­li­chen Titel ge­deckte ei­gen­mäch­tige In­be­sitz­nahme einer Woh­nung und deren ei­gen­mäch­tiges Aus­räumen durch den Ver­mieter stellen eine uner­laubte Selbst­hilfe (§ 229 BGB) dar.

Sach­ver­halt: Der Kläger war Mieter einer in Wies­baden ge­le­genen Woh­nung der Be­klagten. Ab Fe­bruar 2005 war er für meh­rere Mo­nate mit un­be­kanntem Auf­ent­halt orts­ab­we­send und wurde von Ver­wandten als ver­misst ge­meldet. Nachdem die Mieten für die Mo­nate März und April 2005 nicht ge­zahlt worden waren, kün­digte die Ver­mie­terin das Miet­ver­hältnis fristlos. Im Mai 2005 öff­nete sie die Woh­nung und nahm sie in Be­sitz. Hierbei ent­sorgte sie einen Teil der Woh­nungs­ein­rich­tung; einen an­deren Teil der vor­ge­fun­denen Sa­chen la­gerte sie bei sich ein. Ge­stützt auf ein Sach­ver­stän­di­gen­gut­achten hat der Mieter für die ihm nach seiner Be­haup­tung im Zuge der Räu­mung ab­handen ge­kom­menen, be­schä­digten oder ver­schmutzten Ge­gen­stände Scha­denser­satz von rund 62.000 € zu­züg­lich der ihm ent­stan­denen Gut­ach­ter­kosten ver­langt.

Ent­schei­dung: Das Amts­ge­richt hat die Klage in­so­weit ab­ge­wiesen. Das Land­ge­richt hat die Be­ru­fung des Mie­ters zu­rück­ge­wiesen. Die da­gegen ge­rich­tete Re­vi­sion des Mie­ters hatte Er­folg. Der unter an­derem für das Wohn­raum­miet­recht zu­stän­dige VIII. Zi­vil­senat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schieden, dass die Ver­mie­terin für die Folgen einer sol­chen Räu­mung haftet. Die nicht durch einen ge­richt­li­chen Titel ge­deckte ei­gen­mäch­tige In­be­sitz­nahme einer Woh­nung und deren ei­gen­mäch­tiges Aus­räumen durch den Ver­mieter stellen eine uner­laubte Selbst­hilfe (§ 229 BGB*) dar. Das gilt selbst dann, wenn der ge­gen­wär­tige Auf­ent­haltsort des Mie­ters un­be­kannt und ein ver­trag­li­ches Be­sitz­recht des Mie­ters in­folge Kün­di­gung ent­fallen ist. Der Ver­mieter muss sich auch in diesen Fällen – ge­ge­be­nen­falls nach öf­fent­li­cher Zu­stel­lung der Räu­mungs­klage – einen Räu­mungs­titel be­schaffen und aus diesem vor­gehen. Ãœbt ein Ver­mieter statt­dessen im Wege einer so­ge­nannten "kalten" Räu­mung eine ver­bo­tene Selbst­hilfe, ist er gemäß § 231 BGB ver­schul­den­su­n­ab­hängig zum Er­satz des daraus ent­ste­henden Scha­dens ver­pflichtet.

Von dieser Er­satz­pflicht wird ins­be­son­dere eine ei­gen­mäch­tige Ent­sor­gung der in der Woh­nung vor­ge­fun­denen Ge­gen­stände er­fasst. Denn den Ver­mieter, der eine Woh­nung ohne Vor­liegen eines ge­richt­li­chen Ti­tels in Be­sitz nimmt, trifft für die darin be­find­li­chen Ge­gen­stände eine Ob­hutspflicht. Da der Mieter von der In­be­sitz­nahme seiner Woh­nung nichts weiß und des­halb auch nicht in der Lage ist, seine Rechte selbst wahr­zu­nehmen, ge­hört zu dieser Ob­hutspflicht des Ver­mie­ters weiter, dass er ein Be­stands­ver­zeichnis auf­stellt und den Wert der darin auf­ge­nom­menen Ge­gen­stände fest­stellt. Kommt er dieser Pflicht nicht in aus­rei­chendem Maße nach, muss er die Be­haup­tung des Mie­ters wi­der­legen, dass be­stimmte Ge­gen­stände bei der Räu­mung ab­handen ge­kommen oder be­schä­digt worden seien, und be­weisen, dass sie einen ge­rin­geren Wert hatten als vom Mieter be­hauptet. Dies hat das Land­ge­richt über­sehen und dem Mieter recht­sirrig die Dar­le­gungs- und Be­weis­last hin­sicht­lich Be­stand und Zu­stand der in der ge­räumten Woh­nung vor­han­denen Ge­gen­stände au­fer­legt.

Dar­Ã¼ber hinaus hat das Land­ge­richt auch die an eine Scha­dens­schät­zung zu stel­lenden An­for­de­rungen über­spannt. Steht – wie im ent­schie­denen Fall – der gel­tend ge­machte An­spruch auf Scha­denser­satz dem Grunde nach fest und ist nur seine Höhe frag­lich, darf die Klage grund­sätz­lich nicht voll­ständig ab­ge­wiesen werden. Das Ge­richt muss in diesem Fall viel­mehr nach pflicht­ge­mäßem Er­messen be­ur­teilen, ob nicht we­nigs­tens die Schät­zung eines Min­dest­scha­dens mög­lich ist. Das ist hier nicht ge­schehen. Die Sache ist daher an das Land­ge­richt zu­rück­ver­wiesen worden, damit die er­for­der­li­chen Fest­stel­lungen zum Be­stand und zum Wert der im Zuge der Woh­nungs­räu­mung bei dem Kläger ab­handen ge­kom­menen oder be­schä­digten Ge­gen­stände ge­troffen werden können.

Quelle: BGH Pres­se­mit­tei­lung 148/1

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